"HADIRKAN SOLUSI, SEIRING INOVASI"

Skema Tata Kelola Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dalam Mendukung Program Sejuta Rumah

Program sejuta rumah merupakan kebijakan Pemerintah untuk mewujudkan kebutuhan akan hunian, khususnya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), yaitu masyarakat yang berpenghasilan per ulan 2,5 - 4 juta rupiah. Program sejuta rumah ini dilatarbelakangi oleh dua hal, yang pertama adalah rendahnya daya beli masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki rumah subsidi melalui KPR. Kedua, kurang kondusifnya regulasi yang terkait dengan pertanahan dan perizinan yang memberatkan pelaksanaan pembangunan perumahan khususnya bagi MBR. Permasalahan perizinan merupakan salah satu hambatan krusial yang mempengaruhi pelaksanaan program sejuta rumah selain masalah penyediaan tanah, pembiayaan, penyediaan prasarana dan sarana serta kelembagaan perumahan. Terdapat 33 izin atau syarat yang perlu diurus untuk membangun rumah. Berdasarkan perhitungan Kemenko Perekonomian, penyelesaian perizinan pembangunan perumahan memerlukan waktu 753 hingga 916 hari dengan biaya sebesar Rp. 3,5 Milyar rupiah untuk perumahan dalam kawasan seluas 5 Ha.

Untuk merespon kondisi tersebut, pemerintah berkomitmen melakukan deregulasi perizinan. Kementerian Dalam Negeri mengeluarkan Surat Edaran No. 648.12/409/SJ tanggal 23 Januari 2015 untuk menyederhanakan perizinan dan memberi kemudahan proses-proses perizinan bagi pembangunan perumahan dan permukiman untuk MBR.

Sesuai dengan kewenangannya, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung. Dalam peraturan ini, target penyelesaian IMB paling cepat 3 (tiga) hari untuk bangunan gedung sederhana 1 lantai dan paling lama 30 (tiga puluh) hari untuk bangunan gedung tidak sederhana untuk kepentingan umum dan bangunan gedung khusus dengan ketinggian lebih dari 8 lantai. Selain itu telah keluar paket kebijakan ekonomi ke- 13 yang menyederhanakan proses perizinan dari 33 tahapan perizinan menjadi 11 tahapan, dan mempercepat proses dari 769-981 hari menjadi 44 hari, serta menurunkan biaya perizinan sebesar 70 %.

Pelaksanaan deregulasi perizinan tersebut belum berjalan efektif di berbagai daerah. Untuk penyelesaian perizinan masih membutuhkan waktu antara 12 hari hingga 60 hari untuk IMB biasa dengan catatan segala persyaratan teknis sudah lengkap. Jumlah hari perizinan yang lain di luar IMB seperti izin lokasi, persetujuan gambar masterplan, peil banjir, Andalalin, Izin Pemanfaatan Tanah (IPT), siteplan, dan pengukuran bidang tanah membutuhkan waktu rata-rata 30-60 hari. Akibat perizinan yang belum efektif, biaya perizinan masih mahal (10-20%) dari total biaya pembangunan perumahan. Hal ini terjadi karena, Pemda dibebani tanggungjawab untuk pelaksanaan paraturan perundangan (tata ruang, pertanahan, lingkungan hidup, dsb) dan perizinan masih menjadi sumber pendapatan asli daerah.

Pada perizinan IMB Peraturan Menteri PUPR 05/PRT/M/2016 belum sepenuhnya dilaksanakan sebagai pedoman penyelenggaraan perizinan IMB di daerah. Hal ini terbukti dengan adanya persyaratan administrasi dan teknis yang berbeda dengan ketentuan di Permen PU. Dalam prakteknya, persyaratan administrasi yang dipersyaratkan di daerah lebih banyak dan rumit seperti adanya syarat fotocopy surat pemberitahuan pajak terhutang dan surat tanda terima setoran atau bukti pelunasan PBB tahun terakhir, dan rekomendasi dari bank untuk tanah yang sedang diagunkan. Dari segi prosedur, tahapan yang dijalankan lebih banyak karena diperlukan pemeriksaan dokumen administrasi dan teknis berjenjang serta peninjauan lapangan untuk memberikan rekomendasi teknis pembangunan perumahan. Jumlah unit pengelola perizinan yang berwenang dalam proses penerbitan IMB lebih banyak meliputi instansi kelurahan, kecamatan, PTSP, Dinas Tata Ruang/Kota/Bangunan, BPN dan pihak bank (jika diperlukan). Selain itu tidak ada perbedaan perlakuan perizinan dari aspek persyaratan, prosedur, waktu dan biaya antara IMB untuk pembangunan perumahan komersil dan perumahan untuk MBR. Dengan kondisi tersebut, banyak pengembang perumahan yang kurang berminat untuk melakukan pembangunan perumahan khusus untuk MBR.

Untuk menjawab permasalahan tersebut, direkomendasikan beberapa hal sebagai berikut :

  1. Mendorong keluarnya Perpres terkait penyederhanaan perizinan pembangunan perumahan untuk MBR sebagai payung hukum pelaksanaan paket kebijakan konomi ke-13.
  2. Dalam jangka pendek mendorong dikeluarkannya peraturan Bupati/Walikota tentang IMB khusus pembangunan rumah bagi MBR yang mengacu pada ketentuan persyaratan dan prosedur sesuai Permen PUPR 05/PRT/M/2016.
  3. Dalam jangka panjang mendorong dikeluarkannya peraturan daerah tentang IMB yang mengacu pada ketentuan persyaratan dan prosedur sesuai Permen PUPR 05/PRT/M/2016.
  4. Pembebasan seluruh biaya IMB untuk pembangunan perumahan bagi MBR dengan mempertimbangkan bahwa perizinan IMB merupakan instrumen pengendalian dan jaminan keandalan bangunan, bukan instrumen pendapatan asli daerah.
  5. Pada pembangunan perumahan bagi MBR di satu hamparan dengan tipe dan desain rumah yang sama, direkomendasikan untuk menerbitkan IMB Kawasan sehingga 1 IMB secara sah dapat digunakan oleh semua unit rumah tipikal di kawasan tersebut.
  6. Menghapus persyaratan diluar ketentuan teknis dan administratif seperti syarat fotocopy surat pemberitahuan pajak terhutang dan surat tanda terima setoran atau bukti pelunasan PBB tahun terakhir, dan rekomendasi dari bank untuk tanah yang sedang diagunkan, dan surat kuasa ahli waris.
  7. Menyederhanakan tahapan pemeriksaan dokumen administrasi dan teknis menjadi tahapan pemeriksaan dengan prasyarat sebelum mengajukan dokumen adminitrasi dan teknis, pemohon sudah menjalankan konsultasi intensif dengan petugas yang berwenang.
  8. Menyiapkan SDM petugas pelayanan konsultasi perizinan IMB yang kompeten secara kuantitas dan kualitas dengan standar kompetensi meliputi teknis arsitektural dan bangunan sipil, peraturan terkait tata ruang, bangunan gedung, dan pertanahan, pelayanan prima, serta teknologi informasi.
  9. Mengembangkan aplikasi teknologi konsultasi perizinan IMB secara online guna meningkatkan efisiensi dan efektifitas pelayanan konsultasi perizinan IMB.
  10. Mengintegrasikan proses input permohonan IMB dan penerbitan IMB dalam satu instansi teknis seperti PTSP atau Dinas yang berwenang di bidang tata bangunan dan perumahan.